Причины препятствующие развитию ипотечного кредитования

В современной России, как в свое время в СССР, жилищный вопрос для большей части населения всегда был очень актуальным. Этому способствовали и сейчас способствуют две основные причины:

1. Количество квартир и общие объемы жилплощади значительно уступают из года в год растущим потребностям населения. TESTINGTESTING

2. В общей массе рост доходов населения уступает росту цен на жилье. И в ближайшем будущем вряд ли с этой динамикой произойдет что-то кардинальное (в плане улучшения).

Следует отметить, что в СССР в целом легче было, как говорили в то время, получить квартиру, чем в современной России стать владельцем аналогичного варианта. Но это - в целом. То есть советское общество было гораздо более социально ориентировано, чем Российская Федерация начала XXI в. Сейчас лишь небольшая часть лиц (такие, как, например, малоимущие и некоторые категории инвалидов) имеет право на бесплатное получение жилья. Остальные жители РФ находятся в условиях свободного плавания.

Однако не все так печально. Во-первых, сегодня, согласно статистическим данным, не менее 5% населения способно при необходимости приобрести за свой счет как минимум однокомнатную квартиру (8,9). Во-вторых, Правительство РФ в последние годы изыскало возможности выдавать населению кредиты на приобретение жилья, в общем-то, на не очень суровых условиях: от 10% годовых на срок до 30 лет. Это позитивное начинание осуществляется под эгидой Федеральной целевой программы "Жилище" (1). В-третьих, российская банковская система сейчас находится в такой стадии своего развития, когда выдача ипотечных кредитов населению рассматривается как не очень рискованная и вполне рентабельная операция.

Последние два из вышеуказанных обстоятельств сделали жилье более доступным, одновременно усилив рост цен на квартиры. Однако именно они положили начало целому направлению, именуемому ипотекой (8,9).

На сегодняшний день к числу причин, препятствующих развитию ипотечного жилищного кредитования, мы считаем, можно отнести следующие:

1. Законодательство не раскрывает точного содержания понятия "имущество", что является существенным недостатком применительно к недвижимости. Так, в ГК РФ используются различные (в зависимости от ситуации) понятия имущества. Под ним могут пониматься отдельные вещи или их совокупность, деньги и ценные бумаги, а также имущественные права (11, 37).

Позиция профессора Г.Ф. Шершеневича наиболее полно раскрывает понятие "имущество", включающее, с одной стороны:

совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности и в силу иных вещественных прав;

совокупность прав на чужие действия.

А с другой стороны:

совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся в обладании лица;

совокупность обязательств, лежащих на нем.

Кроме того, понятие "имущество" включает также имущественные права и право требования (9, 95).

Безусловно, представленное выше определение идеально подходит для теоретической точки зрения. Однако на практике это очень усложняет реализацию механизма ипотечного кредитования. Так, в отношении ипотечного кредитования, используя данный подход, было бы ошибочно не согласиться с мнением Л.Б. Лазаренко о том, что нельзя говорить о залоге права собственности или права хозяйственного ведения, поскольку это не соответствует действительности и приводит к неоднозначному пониманию различных по содержанию понятий залога права и залога объекта недвижимости (11, 38). Поэтому, при использовании понятия "имущество", требуется дополнительное уточнение на законодательном уровне.

2. Высокие процентные ставки на ипотечные кредиты. В 2003 г. средняя ставка на ипотечные кредиты составляла 12 - 15%, в то же время на Западе она находится на уровне 4 - 6%. Даже в дореволюционной России ставка была на уровне 3 - 5%. Отсутствие долгосрочного финансирования в банковском секторе - вот что делает ставки высокими и недоступными среднему классу. При этом в течение 2003 г. наблюдались положительные сдвиги, к которым относится снижение процентных ставок на 1 - 2%. Однако в 2007 г. вследствие ипотечного кризиса в США значительно ухудшилось состояние мировой экономики. По состоянию на начало 2008 г. фактический размер минимальной ставки составлял 10%.